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贵阳老城商业观察:光环褪去,连购物中心都不配,原因在哪里?

2022-09-29 02:05:35 2728

摘要:近日,一份基于30个被重点监测的主要城市3万㎡及以上的2000家购物中心的大数据分析结论《中国购物中心客流指数榜单》发布,贵阳部分购物中心上榜,其中,在客流规模上,Garland花果园购物中心(南明区)、世纪金源购物中心(观山湖区)分别以贵...

近日,一份基于30个被重点监测的主要城市3万㎡及以上的2000家购物中心的大数据分析结论《中国购物中心客流指数榜单》发布,贵阳部分购物中心上榜,其中,在客流规模上,Garland花果园购物中心(南明区)、世纪金源购物中心(观山湖区)分别以贵州第一、第二名,跻身全国前50强。


△花果园购物中心旁,人气旺盛

众所周知,贵阳是一座消费旺盛的城市,这座中心城区人口约300多万人的二线省会城市,由于受到山形地势等制约,人口密度和建筑密度都高度集中,特别是以一环路(宝山路、北京路、枣山路、浣纱路、解放路、市南路等路段构成的环形道路,全长13公里,环绕贵阳老城核心区,面积约9平方公里)以内的老城区最为典型。

然而,中长期来看,老城区可能并非商业项目布局的最佳选择:

01、人口与用地的基本面

在不少贵阳人眼中,“一环内”才是真正的老贵阳、老城区,即被黔灵山脉、南岳山脉等合围起来的一个小型“盆地”。

一般而言,在盆地中发展的城市,一旦打开了闸门,爆发力是十分可观的,近十多年来的“近郊”小河板块的成熟,以及金阳新区(今观山湖)的繁华热络,就是明证。


△贵阳中心城区空间结构,受山形地势影响颇深

然而,随着贵阳人口的逐年增长和城市的扩容,在《贵阳市“十三五”人口发展专项规划》中,仍然出现了“人口分布不合理”、“中心城区人口密度过大”“城市病突出”等表述,并提出了“优化人口空间布局”、“建新城、疏老城”、“推进中心城区向贵安新区与清镇等周边城镇拓展”的方案。

另,根据《贵阳市城市总体规划(2011—2020年)》,到2020年,贵阳市中心城区常住人口要控制在400万人以内,城市建设用地控制在380平方公里以内。

△贵阳老城区,路窄楼密

这些都指向了一个核心问题,也就是贵阳人口和用地的基本面:贵阳老城,人多地小。而解决这种人地矛盾的关键,根本还是在于“建新城、疏老城”,老城的人口容量,是逐渐递减的趋势,一则有利于开拓新城价值外溢,二则有利于改善老城“城市病”。

在人气逐渐被“疏解”的老城区,商业的重心也会随之转移,商业离不开人气,当人气递减,则商业的选址,也应顺势而变。

02、商区传统

如果说人口和用地是宏观基本面,那么商区传统,就是商业地产选址布局的微观层面。

在贵阳市辖区内,商业渊源和成就值得一提的城区,无非就是两城区(南明、云岩)和观山湖区,再加上最近几年因“贵安新区”概念而趁势热络起来的清镇、花溪。

其中,南明区作为贵阳传统商业重镇之首,2018年社会消费品零售总额373.80亿元,同比增长8.2%,2018年,南明全区公安口径总人口64.40万人。

而同作为老城区之一的云岩,虽然拥有政治、文化等资源优势,但是在商业方面,却明显逊色于南明:2018年,云岩区社会消费品零售总额累计完成367.3亿元,增速8.0%,而2017年,云岩全区常住半年及以上年末总人口达到99.59万人,在人均社消额度上,云岩和南明相差不小。

△贵阳老城“一环”所在区位及面积大小示意(黄圈内)

南明这个老牌商业区,不仅拥有南明河、甲秀楼等代表元素,还打造了如今鼎盛一时的“超级神盘”花果园,200多栋四五十层的高楼聚集在新老城区的交汇枢纽,成为贵阳主城区内高楼最为集中的区域,2018年,整个南明区的社会消费品零售额,占到贵阳全市社会消费品零售总额的28.8%,将近三分之一!乃至于坊间有言:“贵阳繁华看南明,南明尽在花果园”

除了南明,排名第二的,当属观山湖,观山湖的商业重在质而不在量,2018年,观山湖区常住人口约30多万人,而社会消费品零售总额就完成了140.29亿元,增长8.8%,观山湖以不到云岩三分之一的人口,完成了云岩近四成的社消总额,可见其后发潜力之大。

△观山湖区万达广场

云岩虽然人口众多,但消费能力和欲望和南明、观山湖对比,还是有不小的差距。

清镇和花溪,作为近年来新兴热络的城区板块,商区较为集中于一隅,比如清镇的云岭中路、花溪的万宜广场附近,目前这两个区(市)的老商圈,也在逐渐发生着变迁。

从商区的角度,贵阳的商区优先位序应为:南明>观山湖>云岩>清镇、花溪

03、客流规模、来源和消费力

俗话说,“围而成城,聚而成市”,但并不是所有的客流都能“围成城,聚成市”的,也要考察人口的消费力和购买力。

△观山湖新城区,高楼林立,规范有序,高薪上班族众多

现代商业体的客流来源,大致可分为两种,一种是购物中心商业体辐射区域内的小区居民,另一种即慕名而来的外来游客。

第一种客流来源,即购物中心所在区域内的小区居民,如果周边辐射的住户规模和数量足够大,消费能力中等偏上,则这种购物中心,一般就能维持不错的运营业绩,对于购物中心品牌效应并没有太高要求,购物消费主要以刚需、改善为主,比如贵阳比较典型的花果园商圈内的购物中心、世纪金源购物中心等。

第二种客流来源,一般是慕名而来的外地游客,一方面受到旅游淡旺季的因素制约,另一方面,对游客的规模数量以及消费能力有比较高的要求,才能维持正常的运营不至于冷清,同时,购物中心还需要具备一定的品牌效应交通上的可及性,才足以在没有稳定居民住户包围的格局下降低获客成本,比如万达广场(观山湖区)、其他城市的万象城等。


△凌晨时分的花果园购物中心,人车川流不息

贵阳本土客群的消费力,或者说购买力,可能和预期还有一定的差距,土著居民的消费和购买力,用贵阳的2“大盘”的发展和现状,就最能说明问题,即花果园和未来方舟。

花果园作为贵阳体量最大的楼盘,十多年前的营销策略,就定位于贵州全省的购买力,吸收了包括但不限于贵阳、六盘水、遵义、毕节、黔南等各大市州相对富裕的家庭来贵阳安家置业,甚至拓展到了重庆、湖南等地,花果园的目标客群之所以没有局限于贵阳本土,正是因为项目本身体量庞大,而贵阳的购买力可以说十分有限,仅靠贵阳的购买力,明显不足以支撑起四五十万人的大型社区。

而未来方舟(建面720万方),体量不及花果园(建面1830万方)的一半,且处在东北城郊,由于当时价格便宜,对于贵阳本土购买力有一定的吸引力,但发展至今,商业运营仍然不容乐观,连麦当劳都没有一家在该区域附近布局。


△花果园的入住率高,日均人流量达百万之巨

再加上,近几年观山湖区的强势崛起,无论是万达,还是华润万象汇,都选址观山湖核心万奥(万达、万象汇——奥体)商圈,万科的高端“翡翠系”两个项目都落子观山湖,也稀释了不少购买力,所以,由此可见,贵阳客群的消费力和购买力,一方面在各个城区的分布有所不同,另一方面,在买房方面,也透支了不少家庭的购买力和消费力,已经不能和几年前房价几千元的年代同日而语。

△老城区昔日的繁华和人气不再,商业中心逐渐转移

而老城区内的老旧小区,不少家庭条件相对富裕的已经在观山湖、花果园、未来方舟等新建的小区购房置产,老城区不少城中村房屋是出租给外来流动人员居住,所以,一些老小区基本谈不上消费力和购买力,真正的有消费力和购买力的客群,已经有不小的比例陆续转移到了城市新区或新建的小区。

△老城区城中村常见“商业形态”:夜市大排档和路边摊

概而言之,无论是宏观层面“疏老城”的人地矛盾解决方案,还是微观角度的商区传统,乃至于具体到客源规模和消费力分析,老城区都并非商业项目选址的最佳布局。

如果说一定要选在老城区,那么南明的花果园(与花果园商区虽存在一定竞争,但更有可能形成聚合的“大商圈效应”实现多赢)、云岩的三马板块(尚待进一步开发,且地段优势明显,能吸引高质量客群聚集)也还算是不错的选择。

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